どうも、おはよう、こんにちは、こんばんは。ミギーです。
相続税対策として、これまで長年よく利用されてきたのが「賃貸不動産の購入」です。
現金のまま相続するよりも、マンションやアパートなどの不動産に換えておくことで、相続税の計算上の評価額を大きく下げられる場合があったからです。いわゆる「タワマン節税」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
ところが、令和8年度税制改正によって、この不動産を使った相続税対策が大きく見直されることになりました。
特に注目されているのが、いわゆる「不動産相続の5年ルール」です。
簡単にいうと、
相続や贈与の直前5年以内に購入・新築した一定の賃貸不動産は、従来よりも市場価格に近い金額で評価する
という制度です。
新しい評価方法は、原則として2027年（令和9年）1月1日以後に相続や贈与によって取得する財産から適用されます。2025年12月19日に発表された令和8年度税制改正大綱では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産を、通常の取引価額に相当する金額で評価すると示されました。
今回は、不動産や相続税にまったく詳しくない方にもわかるように、
- 不動産相続の5年ルールとは何か
- これまでの不動産節税はどう変わるのか
- どのような人に影響があるのか
- 自宅を持っている一般家庭にも関係するのか
- 家族構成別に見た具体的な負担増のシミュレーション
- 不動産小口化商品への影響
- これからどのような相続対策を考えるべきか
- よくある疑問へのQ&A
について、初心者向けに、できるだけ具体的な数字を交えながら徹底的に解説していきます。長文になりますが、目次から気になる項目に飛んでいただいても構いません。
目次
- そもそも、なぜ不動産を買うと相続税が安くなったのか
- 借金をして不動産を買うと、さらに財産を圧縮できた仕組み
- 令和8年度税制改正で導入される「5年ルール」の中身
- 「通常の取引価額」とは具体的にどう計算されるのか
- 経過措置｜すべての不動産がいきなり対象になるわけではない
- 総則6項との関係｜「5年を超えれば安全」ではない理由
- 5年の数え方に注意｜譲渡所得の5年とは別物
- すべての不動産が対象になるわけではない｜対象となる不動産の具体例
- 不動産小口化商品はさらに厳しくなる
- 新制度はいつから始まるのか｜取得時期による違い
- 2026年中に贈与すれば得になるのか｜メリットとコストの比較
- 【シミュレーション】家族構成別・具体的な税負担の変化
- 影響を受けやすい人・受けにくい人の整理
- 今後も不動産による相続対策は有効なのか
- これからの相続対策は「早めの準備」が重要
- 一般家庭にも影響はあるのか
- 税制改正を理由に焦って不動産を買うのは危険
- よくある質問Q&A
- 専門家に相談すべきタイミング
- まとめ｜不動産節税は封印ではなく、短期対策が難しくなる
1．そもそも、なぜ不動産を買うと相続税が安くなったのか
相続税は、亡くなった人が残した財産の価値を計算し、その合計額をもとに課税されます。
たとえば、現金1億円を持っている人が亡くなった場合、相続税の計算上も、基本的には1億円の財産として扱われます。1円も割り引かれません。
ところが、その1億円で土地や建物を購入すると、相続税の計算では、実際に購入した価格ではなく、原則として国税庁の財産評価基本通達に基づいて評価されます。
土地は主に路線価、建物は固定資産税評価額をもとに計算されます。
- 路線価は、公示地価（国が発表する土地の適正な価格の目安）のおおむね80％程度の水準で設定される
- 固定資産税評価額は、建築費のおおむね50〜70％程度の水準で設定されることが多い
そのため、実際には1億円で購入した不動産でも、相続税の計算上は6,000万円や5,000万円など、購入価格より低く評価されるケースが珍しくありませんでした。
さらに、その不動産を他人に貸している場合には、所有者が自由に利用したり売却したりしにくくなることを考慮し、貸家や貸家建付地として一定の評価減を受けられることがあります。
- 貸家：建物の評価額から借家権割合（多くの地域で30％）を差し引ける
- 貸家建付地：土地の評価額から借地権割合×借家権割合を差し引ける
つまり、
- 現金のままなら1億円
- 賃貸不動産に換えると、相続税評価額が大幅に下がることがある（ケースによっては半分以下になることも）
という違いが生まれていたのです。
これが、いわゆる「不動産を使った相続税対策」の基本的な仕組みです。この仕組み自体は今回の改正後も土台としては残りますが、直前に購入した不動産については大きく制限されることになります。
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2．借金をして不動産を買うと、さらに財産を圧縮できた仕組み
不動産を利用した相続対策では、銀行から融資を受けて賃貸マンションやアパートを購入する方法も広く使われてきました。
たとえば、1億円を借りて賃貸不動産を購入したとします。
相続税の計算では、借入金1億円は、原則として相続財産から差し引ける債務になります。
一方、購入した不動産は、実際には1億円でも、相続税評価額が5,000万円程度になることがあります。
すると、単純化した計算では、
- 不動産の評価額：5,000万円
- 借入金：マイナス1億円
- 差額：マイナス5,000万円
となり、他の預貯金や株式などの財産を大きく圧縮できる場合がありました。
具体例で見る圧縮効果
| 項目 | 現金のまま | 不動産化（自己資金） | 不動産化（借入活用） |
|---|---|---|---|
| 手元資金 | 1億円 | 1億円で不動産購入 | 借入1億円で不動産購入 |
| 相続税評価額 | 1億円 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 債務控除 | なし | なし | マイナス1億円 |
| 課税対象額 | 1億円 | 5,000万円 | マイナス5,000万円（他の財産と相殺） |
もちろん、実際の相続税は財産全体や借入金の状況によって計算されますが、相続直前に借金をして不動産を購入するだけで、相続税が大幅に減るケースがあったのです。
このような仕組みについては、現金のまま財産を持っている人との公平性が問題視されてきました。同じ経済力を持つ人でも、不動産を活用できる知識や資金力がある人だけが税負担を大きく減らせる、という不公平感が長年指摘されていたのです。
今回の税制改正は、こうした「行き過ぎた節税」に歯止めをかけることを目的としています。
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3．令和8年度税制改正で導入される「5年ルール」の中身
今回の改正では、被相続人（亡くなった人）などが、相続や贈与が行われる課税時期前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価額を中心とした評価方法ではなく、通常の取引価額に相当する金額で評価することになります。
通常の取引価額とは、簡単にいうと市場価格に近い金額のことです。
実務上は、課税上の弊害がない限り、
取得価額を基礎として、取得後の減価償却や地価変動などを考慮した金額から、一定の安全率（20％程度）を控除した金額
を目安に評価する仕組みが想定されています。つまり、実質的には「取得価格相当額のおおむね8割」で評価されるイメージです。
対象となる要件の整理
新しい評価方法の対象となるのは、次の要件をすべて満たす不動産です。
- 被相続人などが所有していた不動産であること
- 賃貸などの「貸付用」に供されている不動産であること
- 課税時期（相続開始日や贈与日）から数えて5年以内に、対価を支払う取引（購入）または新築によって取得したものであること
- 通常の取引価額で評価することに、課税上の弊害があると認められないこと（弊害がある場合はさらに詳細な評価が必要になる可能性）
一つでも要件から外れる場合は、原則として従来どおりの財産評価基本通達による評価が適用されます。
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4．「通常の取引価額」とは具体的にどう計算されるのか
「通常の取引価額」という言葉だけを聞くと難しく感じますが、大まかな計算の考え方は次のとおりです。
建物の評価イメージ
- 取得価額（購入代金）をベースにする
- 取得してから相続・贈与までの期間の減価償却分を差し引く（建物は年数が経つほど価値が下がるため）
- そこから一定の安全率（20％前後）を控除する
土地の評価イメージ
- 取得価額（購入代金）をベースにする
- 取得後の地価変動（上昇・下落）を反映する
- そこから一定の安全率（20％前後）を控除する
比較例で見る評価額の変化
たとえば、1億円で購入した賃貸マンション（土地・建物合わせて）があるとします。
| 項目 | 従来の評価例 | 改正後の評価例 |
|---|---|---|
| 不動産の購入価格 | 1億円 | 1億円 |
| 相続税評価額（目安） | 4,000万円 | 8,000万円前後 |
| 評価額の増加 | － | 4,000万円前後 |
仮に評価額が4,000万円増え、適用される相続税率が40％の層だった場合、単純計算では税負担が約1,600万円増える可能性があります。
ただし、実際の相続税額は、相続人の人数、債務、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、生命保険の非課税枠などによって大きく変わります。上記はあくまで単純化したイメージであり、個別の状況によって結果は大きく異なる点に注意してください。
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5．経過措置｜すべての不動産がいきなり対象になるわけではない
今回の改正には、急激な影響を避けるための経過措置が設けられる予定です。
具体的には、改正通達が発布される日から5年より前の時点ですでに土地を所有していた場合において、その土地の上に、通達発布日前に新築された建物や、発布日時点で建築中の建物については、新しいルールの対象外（従来どおりの評価）とする方向が示されています。
つまり、
もともと長く持っていた土地の上に建てた賃貸アパートを、たまたま改正のタイミングで新築した
というようなケースまで、いきなり厳しい評価にされてしまうことのないよう、一定の配慮がなされているわけです。
一方で、新たに土地ごと購入して賃貸不動産を建てるようなケース、つまり土地の所有期間も浅く、建物も新しいケースについては、経過措置の対象外となり、新ルールがそのまま適用される可能性が高いと考えられます。
経過措置の対象・対象外イメージ
| ケース | 経過措置の対象になりうるか |
|---|---|
| 5年以上前から所有する土地に、改正前から建っていた賃貸建物 | 対象外（新ルール適用外） |
| 5年以上前から所有する土地に、通達発布前に新築・建築中の賃貸建物 | 経過措置の対象になりうる |
| 5年以上前から所有する土地に、通達発布後に新築する賃貸建物 | 新ルールの対象になりうる |
| 課税時期前5年以内に土地ごと購入して建てた賃貸建物 | 新ルールの対象になりうる |
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6．総則6項との関係｜「5年を超えれば安全」ではない理由
今回の制度では、原則として、課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産が新しい評価方法の対象になります。
したがって、取得から5年を超えている不動産については、基本的には従来の財産評価基本通達による評価が続くと考えられます。
そのため、今回の改正は、不動産を利用した相続税対策を完全に禁止するものではありません。
大きく制限されるのは、
相続が近づいてから、急いで賃貸不動産を購入して評価額を下げる方法
です。
今後は、相続が発生する直前に不動産を購入するのではなく、少なくとも5年以上の保有を見据えて、早い段階から資産を整理する必要があります。
ただし、「5年を超えれば絶対に問題ない」と考えるのも危険です。
税務当局は以前から、路線価評価と実勢価格の乖離があまりにも大きく、かつ相続税を減らすことを主目的とした極端な取引について、財産評価基本通達の総則6項（いわゆる「伝家の宝刀」）を使って個別に否認してきました。過去には、購入からわずか3年ほどで相続が発生し、路線価評価では約3億円だった不動産が、税務署から実勢価格に近い約12億円で評価し直され、最高裁まで争われて納税者側が敗訴した有名な事例もあります。
形式上5年を超えているからといって、どのような不動産取引でも認められるわけではない、という点は強調しておきたいポイントです。
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7．5年の数え方に注意｜譲渡所得の5年とは別物
今回の5年ルールは、所得税における不動産売却の「長期譲渡所得・短期譲渡所得」の5年とは、まったく別の制度です。混同しないよう注意が必要です。
譲渡所得（売却時）の5年
売却時の譲渡所得では、原則として売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかを判定します。
- 5年以下：短期譲渡所得（税率が高い、おおむね39％前後）
- 5年超：長期譲渡所得（税率が低い、おおむね20％前後）
相続税・贈与税（今回）の5年
一方、今回の相続税・贈与税の5年ルールでは、相続開始日や贈与日などの課税時期からさかのぼり、5年以内に取得または新築したかどうかが問題になります。
- 課税時期からさかのぼって5年以内の取得：新ルール（通常の取引価額に近い評価）
- 課税時期からさかのぼって5年超の取得：従来ルール（路線価・固定資産税評価額ベース）
同じ「5年」という言葉でも、数え方の起点も、目的も、まったく異なります。
| 項目 | 譲渡所得の5年 | 相続税・贈与税の5年ルール |
|---|---|---|
| 起点 | 売却した年の1月1日 | 相続開始日・贈与日（課税時期） |
| 対象 | 不動産を売却した人 | 不動産を相続・贈与で取得する人 |
| 効果 | 税率が変わる（39％→20％前後） | 評価方法が変わる（路線価→取引価額） |
| 目的の税目 | 譲渡所得税（所得税・住民税） | 相続税・贈与税 |
8．すべての不動産が対象になるわけではない｜対象となる不動産の具体例
今回の改正の中心となるのは、一定の「貸付用不動産」です。すべての不動産が対象になるわけではありません。
対象になる可能性がある不動産の例
- 賃貸マンション（ワンルーム・ファミリータイプ問わず）
- 賃貸アパート
- 賃貸用の戸建て住宅
- 賃貸オフィスビル
- 貸店舗・貸倉庫
- 貸付用の土地（駐車場、資材置き場なども含まれる可能性）
- 一定の不動産小口化商品（後述）
対象になりにくいと考えられる不動産の例
- 本人や家族が実際に居住している自宅
- 事業のために自分で使用している事業用不動産（第三者に貸していないもの）
- 取得から5年を超えている不動産（経過措置の対象を除く）
一方、本人や家族が住んでいる自宅について、購入から5年以内という理由だけで一律に取得価格の80％で評価される制度ではありません。
そのため、一般家庭が住宅ローンを組んでマイホームを購入しただけで、今回の改正に直接影響するとは限りません。
「不動産を持っている人全員の相続税が高くなる」という制度ではないのです。
なお、大綱では「一定の貸付用不動産」という表現にとどまっており、詳細な適用範囲（たとえば相続時に空室だった物件をどう扱うかなど）は、今後発遣される国税庁の通達で明らかになる見込みです。実務に関わる方は、通達の発表を注視する必要があります。
<!– RAKUTEN_AFFILIATE_LINK: アパート経営 実務book –>
9．不動産小口化商品はさらに厳しくなる
今回の改正では、不動産小口化商品についても評価方法が見直されます。しかも、貸付用不動産の5年ルールよりも厳しい扱いになる見込みです。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、高額なビルやホテル、商業施設などを複数の投資家で小口に分けて所有する商品です。
たとえば、数十億円のオフィスビルを1口1,000万円などに小分けし、個人がその一部を購入できる仕組みがあります。任意組合型・匿名組合型・不動産特定共同事業型など、いくつかの法的スキームがあります。
これまでは、購入した小口商品の価格よりも、相続税評価額が大幅に低くなるケースがあり、富裕層の相続税対策として活発に利用されてきました。中には、購入額の半分以下の評価になるケースもあったと言われています。
改正後の扱い
しかし、改正後は、不動産小口化商品について、事業者が示す売却価格や買取価格などを参考に、実際の取引価格に近い金額で評価する方向です。
貸付用不動産の5年ルールとは異なり、不動産小口化商品については、保有期間にかかわらず評価方法が見直される可能性があります。
そのため、
5年以上持っていれば、以前と同じ評価減を受けられる
とは限りません。
貸付用不動産と不動産小口化商品の違い
| 項目 | 貸付用不動産（現物） | 不動産小口化商品 |
|---|---|---|
| 5年ルールの適用 | 取得から5年以内のみ | 保有期間を問わず見直しの可能性 |
| 経過措置 | 一定の条件であり | 現時点では明確な経過措置の記載は限定的 |
| 評価方法 | 取得価額ベースの通常の取引価額 | 事業者提示の売却・買取価格を参考にした価額 |
特に、相続税評価額の圧縮を主な目的として不動産小口化商品を購入している人は、影響を慎重に確認する必要があります。すでに保有している商品についても、契約内容や商品性質によって影響の大きさが異なるため、購入した金融機関や販売会社、あるいは独立した税理士に確認することをおすすめします。
<!– RAKUTEN_AFFILIATE_LINK: 不動産小口化商品 比較ガイド –>
10．新制度はいつから始まるのか｜取得時期による違い
新しい評価方法は、原則として2027年（令和9年）1月1日以後に相続または贈与によって取得する財産から適用される予定です。
ここで重要なのは、不動産を購入した日だけで判断されるわけではないという点です。あくまで「課税時期（相続開始日・贈与日）」が2027年1月1日以後かどうかがポイントになります。
たとえば、2025年に購入した賃貸不動産であっても、2027年以後に、購入から5年以内に相続が発生すれば、新しい評価方法の対象になる可能性があります。
「制度が始まる前に購入したから大丈夫」とは限らない点に、強く注意しましょう。
タイミング別の適用イメージ
| 不動産の取得時期 | 相続・贈与の発生時期 | 新ルールの適用 |
|---|---|---|
| 2023年（改正前） | 2026年中 | 適用されない（従来ルール） |
| 2023年（改正前） | 2028年（取得から5年超） | 適用されない（従来ルール） |
| 2025年 | 2027年（取得から5年以内） | 適用される可能性が高い |
| 2027年（新規購入） | 2028年（取得から5年以内） | 適用される可能性が高い |
| 2020年（取得から5年超） | 2027年以後 | 適用されない（従来ルール、経過措置の要件を満たす場合を除く通常ケース） |
11．2026年中に贈与すれば得になるのか｜メリットとコストの比較
新しい評価方法が2027年から適用されるため、
2026年中に子どもへ不動産を贈与すれば、現在の評価方法を利用できるのではないか
と考える人もいるでしょう。
実際、2026年中の贈与であれば、改正前の評価方法が適用される可能性があります。理屈のうえでは、駆け込みで贈与してしまえば、旧ルールでの評価減を確定させられるという考え方です。
ただし、急いで贈与することが必ず得になるとは限りません。
贈与に伴って発生する主なコスト
不動産を贈与すると、贈与税だけでなく、次のような費用が発生する可能性があります。
- 贈与税（暦年課税または相続時精算課税制度を選択）
- 登録免許税（不動産の名義変更にかかる税金）
- 不動産取得税（贈与でも課税されることが多い）
- 司法書士報酬（名義変更手続きの代行費用）
- 税理士報酬（贈与税申告などの代行費用）
- 将来売却した際の譲渡所得税（取得費の引き継ぎに注意）
- 贈与後の管理費や修繕費
- 借入金がある場合の金融機関との手続き費用
また、相続で不動産を取得する場合よりも、贈与で取得する場合のほうが、登録免許税や不動産取得税の負担が重くなることが一般的です。
相続と贈与でのコスト比較イメージ
| 項目 | 相続で取得する場合 | 贈与で取得する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ | 固定資産税評価額の2.0％ |
| 不動産取得税 | 原則非課税 | 原則課税される |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば利用可能 | 利用できない |
| 税率構造 | 相続税（基礎控除が大きい） | 贈与税（基礎控除が小さく税率が高い傾向） |
相続時に利用できる小規模宅地等の特例（居住用宅地で最大80％評価減など）が、贈与では利用できないことも大きなポイントです。
目先の相続税評価額だけを見て贈与すると、結果として総負担が増える可能性があるのです。
2026年中の贈与を検討する際に比較すべき項目
2026年中の贈与を検討する場合は、次の項目まで含めて比較する必要があります。
- 何もしなかった場合の相続税（将来の相続税評価額の見込み）
- 2026年中に贈与した場合の贈与税と諸費用の合計
- 将来売却する場合の税金（取得費の引き継ぎによる影響）
- 借入金の扱い（負担付贈与になるかどうか）
- 遺産分割への影響（他の相続人との公平性）
- 相続時精算課税制度を選択した場合の将来的な取り扱い
これらを総合的に比較したうえで判断する必要があるため、駆け込み贈与を検討する場合こそ、早めに税理士へ相談することをおすすめします。
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12．【シミュレーション】家族構成別・具体的な税負担の変化
ここからは、より具体的にイメージできるよう、家族構成別に簡易シミュレーションをしてみます。
※以下はあくまで一般的な傾向を示すための単純化した試算であり、実際の税額は個別の財産状況、特例の適用状況、専門家の判断によって大きく異なります。目安としてご覧ください。
ケースA：夫婦＋子ども1人、賃貸アパート1棟（購入価格8,000万円）を相続開始4年前に取得
| 項目 | 従来ルール | 新ルール（改正後） |
|---|---|---|
| アパートの相続税評価額（目安） | 約3,600万円 | 約6,400万円 |
| その他の財産（預貯金など） | 4,000万円 | 4,000万円 |
| 遺産総額（目安） | 約7,600万円 | 約1億400万円 |
| 基礎控除（配偶者＋子1人＝4,200万円） | 4,200万円 | 4,200万円 |
| 課税遺産総額（目安） | 約3,400万円 | 約6,200万円 |
このケースでは、配偶者の税額軽減を考慮しない単純な比較でも、課税遺産総額がおおよそ1.8倍程度に増えるイメージになります。実際には配偶者控除などにより納税額はさらに抑えられる可能性がありますが、評価額そのものが大きく変わる点は押さえておきたいところです。
ケースB：資産家、賃貸マンション2棟（合計3億円、うち1棟は相続開始2年前に取得）
このケースでは、5年以内に取得した1棟のみが新ルールの対象となり、もう1棟（取得から5年超）は従来評価が継続します。
- 5年超保有の1棟：従来どおりの評価（変化なし）
- 5年以内取得の1棟：評価額が大きく上昇する可能性
このように、同じ人が複数の不動産を持っている場合でも、取得時期によって「新ルール適用分」と「従来ルール適用分」が混在することになります。相続財産の一覧作成時には、それぞれの不動産の取得日を正確に把握しておくことが重要です。
ケースC：相続税がそもそもかからない家庭（遺産総額3,000万円、法定相続人2人）
基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円となり、遺産総額3,000万円はこれを下回るため、相続税は原則としてかかりません。
このようなご家庭では、そもそも今回の改正による影響はほとんどないと考えられます。無理に賃貸不動産を購入して対策をする必要性は低いといえるでしょう。
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13．影響を受けやすい人・受けにくい人の整理
今回の改正で最も大きな影響を受けるのは、次のような人です。
- 多額の金融資産を持つ資産家
- 賃貸マンションやアパートを所有する不動産オーナー
- 相続直前の不動産購入を検討している人
- 法人経営者（自社ビルを賃貸に出しているケースなど）
- 事業承継を予定している人（自社株評価に関連する場合）
- 不動産小口化商品を保有している人
- 相続税対策として借入金による不動産購入を考えている人
- 高齢の親がいて、近い将来の相続を見据えて急いで賃貸物件を購入しようとしている人
一方で、次のような人への影響は比較的限定的と考えられます。
- 自宅と少額の預貯金しか持っておらず、財産総額が相続税の基礎控除を下回る家庭
- すでに5年以上前から賃貸不動産を保有している人（経過措置や従来ルールの対象になりやすい）
- 賃貸不動産を保有せず、自宅のみを所有している人
- 相続がまだ数十年先と見込まれ、これから長期的に資産形成をしていく若い世代
まずは「自分の家に相続税がかかるのか」「かかるとしてどの程度の規模なのか」を確認することが、影響の大きさを判断する第一歩になります。
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14．今後も不動産による相続対策は有効なのか
今回の改正によって、不動産を使った相続対策が完全になくなるわけではありません。
不動産には、税金以外にも次のような特徴があります。
- 家賃収入を得られる（インカムゲイン）
- 長期的な資産形成に利用できる
- 現金よりも相続税評価額が低くなる場合がある（5年超保有分）
- 貸家や貸家建付地として評価減を受けられる場合がある
- 土地によっては小規模宅地等の特例を利用できる可能性がある
- インフレへの対策になることがある（現物資産としての側面）
取得から5年を超えた一定の貸付用不動産については、基本的に従来の評価方法が継続されるため、中長期的な相続対策としての不動産活用は、今後も有効な選択肢として残ります。
ただし、「購入すれば必ず節税になる」という短絡的な考え方は、これまで以上に危険になります。
不動産には、次のようなリスクもあります。
- 空室が続く（賃貸需要の見誤り）
- 家賃が下がる（築年数の経過、周辺相場の変化）
- 修繕費がかかる（大規模修繕、設備更新）
- 金利が上がる（変動金利で借りている場合の返済負担増）
- 災害や老朽化のリスクがある
- 売りたいときに売れない（流動性の低さ）
- 相続人同士で分けにくい（現物資産特有の問題）
- 借金だけが残る可能性がある
税金を減らせても、不動産経営で大きな損失が出てしまえば、本末転倒です。
これからは、節税効果だけではなく、実際の収益性と資産価値を重視する必要があります。
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15．これからの相続対策は「早めの準備」が重要
今回の改正によって、相続直前にできる対策は少なくなります。
そのため、今後は10年、20年という長い期間を想定し、早い段階から準備することが重要になります。
1．現在の財産を一覧にする
まずは、次のような財産を整理しましょう。
- 預貯金
- 株式や投資信託
- 土地や建物（取得時期も忘れずに記録）
- 生命保険
- 退職金
- 自社株
- 貸付金
- 借入金
相続税対策を始める前に、自分の財産がいくらあるのか、そしてそれぞれの不動産をいつ取得したのかを確認する必要があります。特に今回の改正後は、「いつ取得した不動産か」が評価方法を左右するため、取得時期の記録がこれまで以上に重要になります。
2．相続税が本当にかかるのかを確認する
相続税には基礎控除があります。計算式は次のとおりです。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば、配偶者と子ども1人が法定相続人の場合、基礎控除は、
3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
です。
遺産総額が基礎控除以下であれば、基本的には相続税はかかりません。
相続税がかからない家庭が、高額な賃貸不動産を購入して節税対策をする必要はありません。むしろ、空室や借金のリスクを抱えてしまう可能性があります。
3．納税資金を確保する
不動産を多く持っていても、現金が少なければ、相続税を支払えないことがあります。
相続税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、現金で一括納付するのが基本です。
今回の改正で不動産の評価額が上がるということは、裏を返せば、納税資金として必要な現金の額も増える可能性があるということです。不動産はたくさんあるのに、納税のための現金が足りない「争族」ならぬ「争続」のリスクにも注意が必要です。
そのため、生命保険や預貯金などを利用し、納税資金を確保しておくことが、これまで以上に重要になります。
4．遺産分割を考える
不動産は現金のように簡単に分けられません。
子どもが2人いるのに、財産の大半が1棟の賃貸マンションだった場合、誰がマンションを相続するのかでもめる可能性があります。
共有名義にすると、将来の売却や修繕の判断が難しくなることもあります。共有者全員の同意が必要になる場面が多く、時間の経過とともに相続人がさらに増えて権利関係が複雑化するケースも少なくありません。
節税だけでなく、
家族が争わずに財産を分けられるか
という視点が欠かせません。
5．遺言書や生命保険も組み合わせる
相続対策は、不動産だけで行うものではありません。
- 遺言書（誰に何を相続させるかを明確にする）
- 生命保険（非課税枠の活用、納税資金の準備）
- 暦年贈与（年間110万円の基礎控除を活用した計画的な贈与）
- 相続時精算課税制度（累計2,500万円まで贈与税がかからない制度、2024年以降は基礎控除110万円も併用可）
- 家族信託（認知症対策なども兼ねた財産管理の仕組み）
- 自社株対策（事業承継を見据えた株価対策）
- 生前の資産整理（不要な不動産の売却なども含む）
などを組み合わせる方法があります。
それぞれにメリットと注意点があるため、家庭の状況に合わせて選ぶ必要があります。
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16．一般家庭にも影響はあるのか
今回の改正で最も大きな影響を受けるのは、前述のとおり資産規模の大きい層や不動産オーナーです。
一方で、自宅と少額の預貯金しか持っておらず、財産総額が相続税の基礎控除を下回る家庭については、直接的な影響は限定的です。
まずは「自分の家に相続税がかかるのか」を確認しましょう。
セルフチェックの手順
- 自分の家の財産（預貯金・不動産・保険など）をリストアップする
- おおよその合計額を計算する
- 法定相続人の人数を確認する
- 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を計算する
- 財産合計額が基礎控除額を超えるかどうかを確認する
このセルフチェックだけでも、自分の家庭が今回の改正の影響を受けやすいかどうか、大まかな目安をつけることができます。
相続税がかからないにもかかわらず、不動産会社などから「今すぐマンションを買わないと損をする」と勧められた場合は、慎重に判断する必要があります。もともと相続税がかからない財産規模であれば、無理に不動産を購入することで、かえってリスクだけを抱えてしまう可能性があるからです。
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17．税制改正を理由に焦って不動産を買うのは危険
今回の改正を受けて、
- 2026年中に買わないと間に合わない
- 今すぐ子どもに贈与すべき
- 5年以上持てば必ず節税できる
- 不動産を買えば相続税がゼロになる
といった営業トークが増える可能性があります。
しかし、不動産は金額が大きく、一度購入すると簡単にはやり直せません。
制度改正を理由に急かされた場合は、販売会社だけでなく、不動産を販売していない独立した税理士や公認会計士などにも相談したほうが安心です。利害関係のない第三者の視点を入れることで、冷静な判断がしやすくなります。
不動産会社の節税シミュレーションで確認すべきチェックリスト
特に、不動産会社が作成した節税シミュレーションでは、次の項目を確認しましょう。
- 空室率が低く見積もられていないか
- 家賃の下落が考慮されているか
- 修繕費が含まれているか
- 金利上昇が考慮されているか（変動金利の場合は特に重要）
- 売却時の価格が楽観的すぎないか
- 相続税以外の税金（不動産取得税、登録免許税、固定資産税など）が含まれているか
- 相続人同士の分割まで考えられているか
- 5年ルールの対象になった場合の評価額上昇シナリオが織り込まれているか
「相続税がいくら減るか」だけでなく、「家族にいくら残るか」で判断することが大切です。
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18．よくある質問Q&A
Q1．すでに賃貸アパートを持っていますが、いつ相続が発生するかわかりません。今から対策できることはありますか？
まずは取得日を確認し、5年以内かどうかを把握しましょう。5年を超えていれば、原則として従来評価が続きます。5年以内であれば、あと何年で5年を超えるかを見据えたうえで、生命保険の活用や遺言書の作成など、他の対策も並行して検討することをおすすめします。
Q2．親が2026年中に賃貸マンションを購入しようとしています。急いだほうがいいですか？
購入すること自体を急ぐより、まずは本当に相続税対策が必要な財産規模なのか、収益性やリスクに見合った投資なのかを確認することが優先です。制度改正を理由にした駆け込み購入は、後になって「こんなはずではなかった」という後悔につながりやすいため、慎重な検討をおすすめします。
Q3．相続時精算課税制度を使えば、5年ルールの影響を避けられますか？
相続時精算課税制度は、贈与した財産を将来の相続財産に合算して相続税を計算する制度です。贈与時の評価額で相続財産に持ち戻されるため、2026年中に旧ルールで評価して贈与しておけば、その評価額が将来にわたって使われる可能性があります。ただし、制度の仕組みや将来の税制変更によって結果が変わる可能性もあるため、必ず専門家に確認してください。
Q4．不動産小口化商品は今すぐ売却したほうがいいですか？
一概には言えません。商品の種類、保有目的（相続税対策なのか、資産運用なのか）、売却時の税金やコストなどを総合的に検討する必要があります。相続税対策としての効果が薄れる可能性がある一方、資産運用商品としての価値まで失われるわけではありません。購入した金融機関や税理士に相談したうえで判断することをおすすめします。
Q5．経過措置の対象になるかどうかは、どうやって確認すればいいですか？
現時点（本記事執筆時点）では、経過措置の詳細な適用条件について、今後発遣される国税庁の通達を待つ必要があります。ご自身の不動産がいつ、どのような経緯で取得・新築されたのか、土地の所有開始時期と建物の新築時期を分けて記録しておき、通達が発表された段階で税理士に確認するのがよいでしょう。
Q6．賃貸経営をしていますが、空室の場合も5年ルールの対象になりますか？
大綱の段階では「一定の貸付用不動産」という表現にとどまっており、相続時に空室だった不動産の扱いなど、細かい適用範囲は今後の通達で明らかになる見込みです。現時点で断定的なことは言えませんが、賃貸経営の実態（過去の入居履歴、募集状況など）を記録しておくことは、いずれにせよ有用です。
Q7．今回の改正は、法人が所有する不動産にも関係しますか？
今回の改正は、主に個人の相続税・贈与税における不動産評価に関するものです。ただし、法人経営者が自社株を相続する場合、自社が保有する不動産の評価が自社株の評価に影響することがあります。事業承継を予定している法人経営者は、個人の相続対策と合わせて、自社の資産構成についても専門家に確認することをおすすめします。
<!– RAKUTEN_AFFILIATE_LINK: 相続税 Q&A本 –>
19．専門家に相談すべきタイミング
今回の改正のように、制度が大きく変わるタイミングでは、次のようなケースで専門家への相談を検討することをおすすめします。
- すでに賃貸不動産を所有しており、取得から5年以内かどうか微妙な時期にある
- 相続税がかかるかどうか、自分では判断がつかない
- 不動産会社から相続税対策の提案を受けている
- 不動産小口化商品を保有している、または購入を検討している
- 2026年中の贈与を検討している
- 家族構成が複雑で、遺産分割でもめる可能性がある
- 事業承継を予定しており、自社の不動産・自社株の評価が気になる
相談先としては、相続専門の税理士のほか、必要に応じて弁護士（遺産分割でもめそうな場合）、司法書士（不動産の名義変更）、ファイナンシャルプランナー（家計全体の見直し）などを組み合わせることも有効です。
多くの税理士事務所では、初回相談を無料で受け付けているケースもあります。まずは現状を整理したうえで、気軽に相談してみるとよいでしょう。
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20．まとめ｜不動産節税は封印ではなく、短期対策が難しくなる
令和8年度税制改正で導入される不動産相続の5年ルールについて、最後にまとめます。
- 今回の改正では、相続や贈与の前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産について、市場価格に近い金額で評価する仕組みが導入される
- 実務上は、取得価格に減価償却や地価変動などを反映した金額から、20％程度の安全率を控除した価額を目安に評価される見込み
- 新しい評価方法は、原則として2027年（令和9年）1月1日以後の相続や贈与から適用される
- 一定の要件を満たす場合には経過措置が設けられる可能性がある
- すべての不動産節税が禁止されるわけではなく、取得から5年を超えた一定の賃貸不動産については、基本的に従来の評価方法が残る
- 総則6項による個別否認のリスクは、5年ルールとは別に引き続き存在する
- 不動産小口化商品については、保有期間にかかわらず評価方法が見直される可能性がある
今回、特に難しくなるのは、
相続の直前に不動産を購入し、短期間で相続税評価額を大きく下げる方法
です。
これからの相続対策では、
- 早い段階から準備する
- 不動産の収益性を確認する
- 納税資金を確保する
- 家族が分けやすい財産構成にする
- 遺言や生命保険なども組み合わせる
- 制度改正の続報（通達の内容）を継続的にチェックする
ことが重要になります。
相続対策の本当の目的は、税金をゼロにすることではありません。残された家族が困らず、争わず、安心して財産を引き継げるようにすることです。
制度改正のニュースを見て焦って不動産を購入するのではなく、まずは自分の財産総額と家族構成を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
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※本記事は令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日発表）などをもとにした一般的な解説です。実際の評価方法や適用関係、経過措置の詳細は、今後発遣される法令、財産評価基本通達、国税庁の通達などによって変更・確定される可能性があります。不動産の購入、贈与、相続税申告などを行う際は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。本記事の内容によって生じたいかなる損害についても、当ブログは責任を負いかねます。
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