「東京のマンションが1億円を超えた」「外国人投資家が高級マンションを買っている」「土地の価格が上がり続けている」といったニュースを目にする機会が増えました。しかし、現在も本当にマンション価格や地価は上がり続けているのでしょうか。結論からいうと、2026年現在も日本の地価とマンション価格は全体として上昇しています。ただし、以前のように幅広い物件が同じように値上がりしているわけではありません。東京や大阪の都心、駅に近い物件、再開発地域、高級タワーマンションなどは高値を維持する一方、立地や管理状態の悪い物件では売れにくさも目立ち始めています。現在の不動産市場は「何を買っても上がる市場」から、「価値のある物件だけが選ばれる市場」へ変わりつつあります。
全国の地価は5年連続で上昇
国土交通省が発表した2026年の地価公示によると、全国平均の地価は全用途で前年比2.8％、住宅地は2.1％、商業地は4.3％上昇しました。住宅地・商業地ともに5年連続の上昇です。特に東京圏と大阪圏では、前年よりも地価の上昇幅が拡大しました。一方、名古屋圏や札幌・仙台・広島・福岡といった地方の主要都市では、地価自体は上がっているものの、上昇する勢いはやや弱くなっています。つまり、「日本全国の土地が同じように高騰している」のではなく、東京や大阪の中心部、駅周辺、再開発地域などに人気が集中しているのです。
首都圏の新築マンションは平均1億円を突破
マンション価格の上昇はさらに大きくなっています。不動産経済研究所によると、2026年7月に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は約1億6,493万円でした。東京23区では約2億6,520万円、千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区の都心6区では約4億3,699万円に達しています。非常に高い金額ですが、これは首都圏のすべてのマンションが1億円を超えたという意味ではありません。2026年7月は、東京23区で高額な大規模マンションが発売されたため、一部の超高級物件が全体の平均価格を大きく押し上げました。そのため、平均価格だけを見て「普通のマンションまで一気に2億円になった」と考えないことが大切です。
参考：不動産経済研究所「2026年7月 首都圏新築分譲マンション市場動向」
なぜ高級マンションはここまで高くなったのか
最大の理由は、マンションを建てる費用が大きく上昇していることです。鉄筋やコンクリートなどの資材価格、建設作業員の人件費、土地の取得費用が上がっているため、不動産会社は新築マンションを以前のような価格で販売できません。さらに、東京や大阪の都心では、新しくマンションを建てられる土地が限られています。駅に近く、買い物や通勤に便利な物件ほど希少価値が高くなり、富裕層や投資家の資金が集まりやすくなっています。
外国人投資家による購入も価格上昇の理由の一つですが、外国人だけが原因ではありません。日本国内の富裕層、相続対策を考える人、企業経営者、共働きの高所得世帯なども高級マンションを購入しています。また、新築マンションが高くなりすぎたため、比較的価格の低い中古マンションへ購入希望者が流れ、中古価格まで押し上げる状況が続いてきました。
東京の中古マンションには頭打ちの兆し
価格は依然として高いものの、東京の中古マンションには変化も出ています。東京カンテイによると、東京23区の中古マンション70平方メートル換算価格は、2026年5月の約1億2,849万円から、6月は約1億2,741万円、7月は約1億2,724万円となり、2か月連続でわずかに下がりました。大幅な値崩れではありませんが、長期間続いた上昇がいったん止まり始めた可能性があります。
売り出されている中古物件も増えており、当初の価格では売れず、値下げする物件も目立っています。これは、住宅ローン金利の上昇や物件価格の高騰によって、購入できる人が少なくなっているためです。買い手側も「都心のマンションなら、どれでも値上がりする」とは考えなくなり、立地や築年数、管理状態などを厳しく確認するようになっています。
一方、近畿圏の中古マンション価格は、2026年7月まで14か月連続で上昇しています。大阪市内や交通の便がよい地域を中心に、東京ほど明確な頭打ちは見られていません。
高級マンションの価格は今後も上がるのか
今後もすべてのマンションが同じように上昇する可能性は低いでしょう。建築費や人件費が高いため、新築マンション価格が急激に下がるとは考えにくい一方、住宅ローン金利が上がれば、一般家庭が借りられる金額は小さくなります。そのため、販売価格と購入者の支払い能力との差がさらに広がる可能性があります。
都心の駅前、再開発地域、築浅、高級ブランドマンションなどは、富裕層からの需要があり、価格を維持しやすいでしょう。しかし、駅から遠い、築年数が古い、管理費や修繕積立金が高い、大規模修繕に不安がある、災害リスクが高いといった物件は、売却時に苦戦する可能性があります。価格が高いだけで、将来も価値が上がるとは限りません。
高槻市など大阪近郊ではどう考えるべきか
大阪圏の地価は現在も上昇していますが、高槻市にあるすべての住宅が同じように値上がりするわけではありません。特に重要なのは、JR高槻駅や阪急高槻市駅からの距離、通勤や買い物の便利さ、築年数、耐震性、管理状態、駐車場の有無、洪水や土砂災害の危険性などです。
自分や家族が長く住むために購入する場合は、将来の値上がりだけでなく、毎月無理なく返済できるか、固定資産税や管理費、修繕積立金を払い続けられるかを考える必要があります。子育て世帯なら、保育園や学校、病院、公園への行きやすさも重要です。マンションであれば修繕積立金の不足、一戸建てであれば屋根や外壁、水回りの修繕費にも注意しましょう。
今は買い時なのか
現在の価格だけを見ると、決して安い時期ではありません。しかし、「価格が下がるまで待てば必ず得をする」とも言い切れません。待っている間に住宅ローン金利や家賃が上昇すれば、結果的に負担が増える場合もあります。反対に、予算ぎりぎりの住宅ローンを組み、値上がりを期待して購入するのは危険です。
自宅として購入するなら、少なくとも10年以上住む予定があり、金利が上がっても返済でき、購入後の生活費や教育費、修繕費まで残せることが重要です。投資目的なら、購入価格だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間、売却費用を差し引いて利益が残るかを確認する必要があります。
まとめ
2026年現在も、日本の地価とマンション価格は全体として上昇しています。東京や大阪の中心部、高級マンション、駅に近い物件は特に高く、首都圏では平均価格を大きく押し上げる超高級物件も販売されています。ただし、東京の中古マンションでは価格上昇が一服し、在庫の増加や値下げの動きも見られるようになりました。
現在の不動産市場を一言で表すと、「高値は続いているが、物件の選別が始まった市場」です。これから住宅を購入する人は、「地価が上がっているから買えば得をする」と考えるのではなく、立地、建物の状態、管理状況、災害リスク、毎月の負担、将来売却しやすいかを総合的に確認することが大切です。
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