【2026年最新版】老後資金だけでは足りない？高齢者が直面する住宅問題を徹底解説｜賃貸・持ち家・孤独死・空き家までわかりやすく解説

第1章 「老後2000万円問題」の次に来る「住めない老後」

「老後2000万円問題」は知っている。でも、その先は？

2019年、「老後2,000万円問題」という言葉が日本中で大きな話題になりました。

「年金だけでは生活できない」 「老後までに2,000万円必要」

という報道を見て、多くの人が老後資金について考えるきっかけになりました。

その結果、

• NISAを始めた
• iDeCoを始めた
• 投資信託を積み立てている
• 定年後も働こうと思っている

という人も増えています。

しかし、2026年現在、新たな問題が浮き彫りになっています。

それが

「お金があっても家が借りられない」

という住宅問題です。

実際、賃貸管理会社への調査では、単身高齢者の受け入れに対して最も大きな不安として「孤独死」が挙げられており、孤独死や残置物処理、家賃滞納などが貸し主側の大きな懸念となっています。こうした背景から、国も住宅セーフティネット制度を改正し、高齢者などが住まいを確保しやすくする仕組みづくりを進めています。[1]

老後は「お金」だけでは安心できない

例えば、

65歳で退職し、

• 年金は十分ある
• 貯金も3,000万円ある

という人でも、

賃貸住宅を借りようとしたら、

「高齢なので難しいですね…」

と言われるケースがあります。

一見すると、

「そんなことあるの？」

と思うかもしれません。

しかし、これは実際に多くの不動産会社や大家さんが抱えている問題なのです。

なぜ貸したくないのか

高齢者だから嫌なのではありません。

大家さんが心配しているのは、

例えば、

① 孤独死

部屋で亡くなっても、誰にも気付かれないケースがあります。発見まで数週間〜数か月かかることもあります。そうなると、特殊清掃、リフォーム、消臭作業など、数十万円〜数百万円かかることがあります。

② 家賃滞納

年金だけの生活になると、病気などで支払いが遅れるケースもあります。

③ 認知症

高齢になると、火の消し忘れ、ゴミ屋敷、水漏れなどのリスクもあります。

④ 身寄りがいない

最近増えているのが、身寄りがない高齢者です。もし亡くなった場合、荷物は誰が片付けるのか、契約は誰が終わらせるのか。これが分からないことも大家さんの大きな不安です。

実は大家さんも困っている

ニュースだけを見ると、「高齢者差別では？」と思う人もいます。

しかし、大家さん側にも事情があります。例えば、1件の孤独死で特殊清掃、家賃収入ゼロ、リフォーム、次の入居者募集など、大きな損失になることがあります。

つまり、大家さんも高齢者を断りたいのではなく、リスクを避けたいというのが本音なのです。

日本はこれからもっと高齢化する

日本は世界でも有数の高齢化社会です。

今後は、単身高齢者、子どもがいない夫婦、未婚率の上昇などにより、賃貸住宅を必要とする高齢者はさらに増えると考えられています。

一方で、国も「住宅セーフティネット法」を改正し、見守りや居住支援を組み合わせた「居住サポート住宅」など、高齢者が入居しやすい環境づくりを進めています。[1]

この問題は40代・50代にも関係がある

「まだ若いから関係ない」と思う人も多いでしょう。

しかし、現在40代・50代で賃貸に住んでいる人も、20年後、30年後には同じ問題に直面する可能性があります。

例えば、建物の老朽化による立ち退き、家賃の値上げ、配偶者との死別、離婚、子どもの独立などで引っ越しが必要になったとき、年齢だけを理由に物件探しが難しくなることも考えられます。

つまり、「老後資金を貯めること」と同じくらい、「老後に住み続けられる環境をどう確保するか」も重要なテーマなのです。

このシリーズでわかること

このブログでは、

• なぜ高齢者は賃貸を借りにくいのか
• 孤独死は本当に増えているのか
• 持ち家と賃貸、老後はどちらが安心なのか
• 国が進める住宅セーフティネット制度とは
• 今からできる備え
• 2040年以降の住宅事情

について、初心者にもわかりやすく解説していきます。

第1章まとめ

老後資金を準備することはもちろん大切です。しかし、十分な貯蓄があっても、住まいを確保できなければ安心した老後は送れません。

これからの時代は、「お金」「健康」に加えて、「住まい」も老後設計の大切な柱になります。

第2章 なぜ高齢者は賃貸住宅を借りにくいのか？大家さんが抱える本当の不安

前章では、「老後資金があっても住まいを確保できない時代が来るかもしれない」という現状を紹介しました。

「年金もあるし、貯金も十分ある。それなのに部屋が借りられないなんて、本当にあるの？」

そう思った方も多いでしょう。

実は、高齢者が賃貸住宅を借りにくい背景には、「年齢」そのものではなく、大家さんや管理会社が抱えるさまざまなリスクがあります。

この章では、高齢者・大家さん・管理会社、それぞれの立場から、この問題を公平に見ていきます。

「高齢だからダメ」ではない

まず知っておきたいのは、多くの大家さんは「高齢者だから貸したくない」と考えているわけではありません。問題なのは、「万が一」のリスクです。

国土交通省も、高齢者など住宅確保要配慮者の入居が進みにくい理由として、賃貸人が孤独死、死亡時の残置物処理、家賃滞納などを懸念していることを挙げています。こうした課題に対応するため、住宅セーフティネット法が改正されました。[1]

理由① 孤独死への不安

最も大きな理由が「孤独死」です。一人暮らしの高齢者が自宅で亡くなり、発見まで時間がかかるケースがあります。数日後、数週間後、場合によっては数か月後に発見されることもあります。

発見が遅れるほど、特殊清掃、消臭作業、床や壁の交換、リフォームが必要になる可能性があります。費用は数十万円から、状況によっては100万円以上になるケースもあります。

さらに、その間は新しい入居者を募集できません。つまり、家賃収入も止まってしまうのです。

理由② 家賃滞納

高齢者の多くは年金生活です。もちろん年金だけで十分生活できる人もいます。しかし、病気、入院、認知症、判断能力の低下などにより、家賃の支払いが遅れるケースもあります。

最近は保証会社が増えていますが、それでも大家さんは「本当に最後まで支払ってもらえるのか」という不安を持っています。

理由③ 認知症への心配

認知症になると、本人には悪気がなくても、様々な事故につながることがあります。例えば、コンロの火を消し忘れる、水を出しっぱなしにする、ゴミをため込む、深夜に徘徊する、近隣住民とのトラブルなどです。

もちろん全ての高齢者に当てはまるわけではありませんが、大家さんからすると、**「もし起きたらどうしよう」**というリスクになります。

理由④ 身寄りがない人が増えている

最近増えているのが、「身寄りがない高齢者」です。独身、子どもがいない、家族と絶縁している、親族が遠方に住んでいる、こうした場合、もし亡くなったら、荷物の処分、契約解除、遺品整理を誰が行うのか分からなくなります。

理由⑤ 保証人がいない

昔は「親」「兄弟」「子ども」が保証人になることが一般的でした。しかし現在は、未婚率の上昇、少子化、核家族化により、保証人を頼めない人も増えています。最近は保証会社を利用するケースも増えていますが、保証人がいないこと自体を不安に感じる貸主もいます。

大家さんも苦しい立場にある

ニュースでは「高齢者が断られた」という話が目立ちますが、大家さんにも事情があります。例えば、アパートを1棟持っている個人大家さんなら、1室で大きなトラブルが起きるだけでも、年間収入に大きく影響します。

特に、ローン返済、固定資産税、修繕費などを負担している大家さんにとっては、空室期間が長くなることも大きな負担です。

つまり、「高齢者を嫌っている」というより、リスクを負いきれないという側面があります。

高齢者側にも大きな不安がある

一方で、高齢者からすると、「年齢だけで断られるのは納得できない」という思いがあります。実際には、健康で、年金収入も安定している人でも、「75歳以上」というだけで断られることもあります。これは、元気な高齢者にとっては非常に厳しい現実です。

国も対策を始めている

こうした状況を改善するため、国は住宅セーフティネット法を改正しました。主なポイントは、

• 大家さんが安心して貸せる環境づくり
• 見守りサービスの充実
• 居住支援法人との連携
• 「居住サポート住宅」の創設
• 家賃保証や残置物処理の仕組みの整備

などです。目的は、高齢者だけを支援するのではなく、大家さんの不安も減らし、貸しやすい環境を整えることにあります。[2]

これからの時代に必要なのは「支える仕組み」

今後、日本では一人暮らしの高齢者がさらに増えると予想されています。そのため、「貸す・貸さない」の対立ではなく、見守りサービス、緊急連絡体制、保証制度、地域の支援などを組み合わせ、「安心して貸せる・安心して住める」環境を社会全体で整えることが重要です。

第2章まとめ

高齢者が賃貸住宅を借りにくい背景には、単なる年齢ではなく、「孤独死」「家賃滞納」「認知症」「保証人不足」「身寄りのない人の増加」など、貸主が抱える現実的なリスクがあります。

一方で、元気で支払い能力のある高齢者まで一律に住まいを確保しにくくなっている現状もあり、これは今後さらに深刻化する可能性があります。

だからこそ、高齢者だけでなく大家さんも安心できる制度づくりが、日本の住まい政策における大きな課題となっています。

第3章 孤独死は本当に増えているのか？データから見る日本の現実

前章では、高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由について解説しました。その中でも最も大きな理由として挙げられるのが、「孤独死」です。

しかし、「実際どれくらい起きているの？」「昔より増えているの？」「ニュースで大きく取り上げられているだけでは？」と疑問に思う方も多いでしょう。

この章では、政府や警察庁の公表データをもとに、孤独死の実態をわかりやすく解説します。

そもそも孤独死とは？

実は、日本には長い間「孤独死」の法律上の統一した定義がありませんでした。そのため、自治体や研究機関によって使われ方が異なり、正確な全国統計もありませんでした。

近年は内閣府のワーキンググループで実態把握が進められ、「自宅で一人暮らしの人が亡くなり、社会的に孤立した状態で一定期間後に発見されたケース」などをもとに推計が行われています。[3]

初めて全国規模の実態が明らかに

警察庁のデータをもとにした集計では、2024年（令和6年）に自宅で亡くなった一人暮らしの人は約7万6,000人でした。そのうち、約8割が65歳以上となっています。

さらに、死後8日以上経過して発見された「孤立死」と推計されるケースは約2万2,000人に上るとされています。[4]

これは、日本で初めて全国規模で孤立死の実態が推計された重要なデータです。

高齢者だけの問題ではない

「孤独死＝高齢者」というイメージがありますが、実際には40代、50代、60代でも孤独死は発生しています。背景には、未婚率の上昇、離婚、家族との疎遠、地域とのつながりの減少などがあります。

つまり、孤独死は高齢者だけの問題ではなく、「一人暮らし社会」そのものの問題なのです。

男性の割合が高い理由

警察庁の集計では、男性の割合が女性より大きく上回っています。[4]

理由として考えられるのは、一人暮らし男性が増えている、地域との交流が少ない、家族との連絡頻度が少ない、健康管理が遅れやすい、などです。特に退職後、会社とのつながりがなくなることで、社会的孤立が進むケースもあります。

発見が遅れるほど負担は大きくなる

孤独死そのものよりも、大家さんが心配しているのは**「発見までの時間」**です。

• 数時間〜1日以内：比較的部屋への影響は小さい場合がある
• 数日後：臭いが発生し始める
• 数週間後：特殊清掃やリフォームが必要になるケースがある
• 1か月以上：床や壁まで傷み、大規模な修繕が必要になることもある

発見までの期間が長くなるほど、大家さんや管理会社の負担も大きくなります。

「孤独死＝事故物件」なのか？

よく「孤独死があると事故物件になる」と言われますが、実際にはすべてが同じ扱いではありません。

国土交通省のガイドラインでは、病死や自然死などの場合は、状況によっては長期間にわたり告知義務が続くわけではありません。一方で、特殊清掃が必要になるなど、通常とは異なる事情があった場合は、一定期間、次の入居希望者へ説明が必要になることがあります。

そのため、大家さんにとっては、「孤独死が起きること」だけではなく、その後の募集や家賃への影響も心配なのです。

今後はさらに増える可能性

日本では、少子高齢化、未婚率の上昇、一人暮らし世帯の増加が続いています。そのため、専門家の間でも、孤独死・孤立死は今後も増える可能性が指摘されています。[4]

一方で、見守りサービスや地域とのつながりを強化する取り組みも広がっています。「増えるから仕方ない」ではなく、どうすれば防げるのかという視点が重要になっています。

孤独死を防ぐためにできること

孤独死は、本人だけの努力で防げる問題ではありません。家族、地域、行政、民間企業が協力することが大切です。例えば、

• 定期的な見守りサービス
• スマート家電やセンサーによる安否確認
• 地域の見守り活動
• 定期的な家族との連絡
• かかりつけ医との連携

こうした取り組みが広がれば、孤独死だけでなく、高齢者が安心して賃貸住宅を借りられる環境づくりにもつながります。

第3章まとめ

孤独死は決して特別な出来事ではなく、日本社会全体が向き合うべき課題になっています。

近年の推計では、自宅で亡くなった一人暮らしの人は年間約7万6,000人、その多くが65歳以上でした。また、社会的孤立が疑われる「孤立死」は約2万2,000人と推計されており、単身高齢者の増加とともに今後も重要な社会問題になると考えられています。[4]

ただし、孤独死は「高齢だから起こる」のではなく、人とのつながりや見守り体制、地域社会の支えによって防げる可能性もあります。

第4章 老後は「持ち家」と「賃貸」どちらが安心？それぞれのメリット・デメリットを徹底比較

ここまでの記事では、高齢者が賃貸住宅を借りにくくなっている現状や、その背景にある孤独死・家賃滞納・保証人不足などの課題について解説してきました。

すると、多くの人が次のような疑問を抱くはずです。

「それなら、老後は持ち家のほうが安心なのでは？」

一方で、

「持ち家にも維持費や修繕費がかかるし、賃貸のほうが身軽では？」

という意見もあります。実は、この問いに「絶対の正解」はありません。大切なのは、それぞれの特徴を理解し、自分に合った選択をすることです。

持ち家のメリット

① 老後の家賃負担がなくなる

持ち家最大のメリットは、住宅ローンを完済すれば、毎月の家賃を支払う必要がなくなることです。例えば、月8万円の家賃で老後20年間住むとすると、約1,920万円もの家賃を支払う計算になります。そのため、多くの人が「老後は持ち家が安心」と言われる理由の一つです。

② 高齢でも住み続けられる

持ち家なら、「75歳だから貸せません」と言われることはありません。もちろん固定資産税や修繕費は必要ですが、住み替えを強制されるリスクは比較的低くなります。

③ 相続できる

家は資産になります。子どもや家族へ残すこともできます。地域によっては土地の価値が残るケースもあります。

④ 自由にリフォームできる

手すり設置、バリアフリー、段差解消、トイレ改修など、自分の生活に合わせて自由に変更できます。

持ち家のデメリット

修繕費が高い

家は買ったら終わりではありません。外壁塗装、屋根修理、給湯器交換、水回りリフォームなど、長年住むほど修繕費がかかります。戸建てでは10～15年ごとに数十万～百万円単位の修繕が必要になることも珍しくありません。

固定資産税

毎年支払う必要があります。さらに、都市計画税、火災保険、地震保険などもかかります。

売れない可能性

人口減少により、地方では家が売れないケースも増えています。総務省の住宅・土地統計調査では、2023年時点で全国の空き家は約900万戸に達し、過去最多となりました。[5]

つまり、資産と思っていた家が、将来は「負動産」になる可能性もあるのです。

賃貸住宅のメリット

引っ越ししやすい

生活環境に合わせて、駅近へ、病院の近く、子どもの近く、バリアフリー住宅など、柔軟に住み替えできます。

修繕費が少ない

設備が壊れても、基本的には大家さんが修理します。高額な屋根修理などを心配する必要はありません。

固定資産税がない

税金は不要です。維持費も比較的少なく済みます。

賃貸住宅のデメリット

老後に借りにくい

これが最大の問題です。近年は、単身高齢者の増加を背景に、貸主が孤独死、家賃滞納、残置物などを心配しています。そのため国も住宅セーフティネット制度を見直し、高齢者が入居しやすい「居住サポート住宅」や見守り支援を拡充しています。[1]

家賃は一生払い続ける

持ち家と違い、家賃は亡くなるまで必要です。年金だけでは負担が重く感じる人もいます。

更新料・引っ越し費用

地域によっては、更新料や更新手数料がかかります。さらに、引っ越しのたびに敷金、礼金、仲介手数料なども必要になります。

持ち家と賃貸を比較してみよう

どちらがおすすめ？

結論から言えば、人によって答えは違います。

持ち家が向いている人：長く同じ地域に住みたい／子どもへ資産を残したい／老後の家賃をなくしたい／修繕費を計画的に準備できる

賃貸が向いている人：転勤が多い／身軽に暮らしたい／修繕を任せたい／ライフスタイルの変化に対応したい

これからは「第三の選択肢」も増えていく

最近では、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、シニア向け賃貸住宅、居住サポート住宅、見守りサービス付き賃貸など、従来の「持ち家か賃貸か」だけではない住まい方も増えています。国は、住宅と福祉を連携させながら、高齢者が安心して住み続けられる環境づくりを進めています。[1]

第4章まとめ

持ち家にも賃貸にも、それぞれメリットとデメリットがあります。かつては「持ち家こそ安心」という考え方が一般的でしたが、人口減少や空き家問題、修繕費の増加などにより、その考え方も変わりつつあります。

一方で、賃貸は身軽に暮らせる反面、高齢になると部屋を借りにくくなる可能性があるため、「老後の住まい」を早めに考えておくことが重要です。

大切なのは、「どちらが正しいか」ではなく、自分の収入、家族構成、健康状態、住みたい地域に合わせて選ぶことです。

第5章 空き家は900万戸あるのに、なぜ高齢者は家を借りられないのか？日本が抱える住宅の矛盾

これまで、高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由や、持ち家・賃貸それぞれのメリット・デメリットについて解説してきました。

ここで、多くの人が疑問に思うことがあります。

「日本には空き家がたくさんあるのに、なぜ高齢者は『部屋が借りられない』と言われるの？」

実際、日本では空き家が年々増え続けています。それなのに、高齢者の入居を断るケースも少なくありません。一見すると矛盾しているように見えますが、その背景には日本の住宅市場が抱える複雑な事情があります。

空き家は過去最多の約900万戸

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、日本の空き家は約900万戸に達し、過去最多となりました。空き家率は**13.8％**で、およそ7軒に1軒が空き家という計算になります。

しかし、この「900万戸」がすべて賃貸として使えるわけではありません。

空き家にも種類がある

「空き家」と聞くと、「誰でもすぐ住める家」が900万戸あるように感じますが、実際はそうではありません。空き家には次のような種類があります。

• ① 売却予定の住宅：売るために空いている家で、賃貸として貸す予定はない
• ② 建て替え予定：古い住宅で、近いうちに解体予定の場合がある
• ③ 別荘：普段は誰も住んでいないが、所有者が利用している
• ④ 相続したまま放置：近年急増しているケース。相続人が誰も住まない・売れない・解体費用が高いため、そのまま放置されている
• ⑤ 賃貸募集している空室：実際に借りられる住宅は、この一部だけ

つまり、「空き家900万戸」という数字だけでは、借りられる住宅の数は分からないのです。

なぜ貸さないの？

ここで疑問になるのが、「空いているなら貸せばいいのでは？」ということです。しかし、大家さんにも事情があります。

例えば、築50年以上の木造住宅。修理には水回り、屋根、外壁、配管など、数百万円かかる場合があります。そこまで費用をかけても、家賃収入で回収できるとは限りません。結果として、貸すことを諦め、空き家のままにしているケースがあります。

地方では借り手がいない

人口減少が進む地方では、住宅そのものの需要が減っています。山間部、過疎地域、離島などでは、家を貸そうとしても、借りる人が見つからないことがあります。そのため、修繕費をかけず、空き家のままになってしまうのです。

一方、都市部では住宅不足

逆に、東京・大阪・名古屋などの都市部では、住宅需要が高い状態が続いています。つまり、日本全体では空き家が増えていても、「住みたい場所」では住宅が不足するという現象が起きています。

そのため、大家さんは、できるだけ若い人、長く住んでくれる人、リスクが少ない人を選びやすくなっています。

高齢者はさらに審査が厳しくなる

都市部では、入居希望者が多いため、大家さんは入居者を選べます。すると、高齢者は孤独死、家賃滞納、認知症などのリスクを理由に、他の入居希望者より不利になることがあります。

これは、住宅不足というより、貸主がリスクを比較して選んでいるという現実があります。

空き家対策は進んでいる

国も、空き家が増え続けることを問題視しています。近年は、空家等対策特別措置法の改正、管理不全空き家への対応強化、活用・除却への支援などが進められています。また、高齢者など住宅確保要配慮者の入居を後押しするため、「住宅セーフティネット制度」の拡充も進められています。

2040年にはどうなる？

今後は、団塊ジュニア世代の高齢化、単身世帯の増加、少子化により、「空き家は増える」一方で、「高齢者の住宅需要も増える」という状況が予想されています。

つまり、住宅は余っているのに、条件が合わず借りられない人が増える可能性があります。このミスマッチを解消することが、日本の住宅政策における大きな課題です。

住宅問題は「数」ではなく「マッチング」の問題

現在の日本は、「住宅が足りない国」ではありません。むしろ、住宅総数は世帯数を上回っています。問題なのは、必要な人に、必要な住宅が届いていないことです。

バリアフリー化されていない、築年数が古く住めない、立地が悪い、大家さんが貸すことに不安を感じている、などの理由から、空き家があっても活用が進まないケースがあります。

第5章まとめ

「空き家900万戸」という数字だけを見ると、「家は十分ある」と思いがちです。しかし、その多くは売却予定や老朽化、相続後の放置などで、すぐに住める住宅ではありません。

一方で、都市部では住宅需要が高く、大家さんは入居者を選びやすいため、高齢者が不利になる場面もあります。

つまり、日本の住宅問題は**「住宅不足」ではなく、「住宅と人をどう結びつけるか」というマッチングの問題**だと言えるでしょう。

第6章 国はどう解決しようとしている？高齢者が安心して住める社会への取り組み

ここまでの記事では、高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由、孤独死の現状、空き家が900万戸あるのに住めないという矛盾について解説してきました。

では、この問題を国は放置しているのでしょうか。結論から言うと、答えは「NO」です。

実はここ数年、国は「高齢者が安心して住める環境づくり」を大きく進めています。その背景には、日本が世界でも類を見ないスピードで高齢化しているという現実があります。

2040年にはさらに高齢者が増える

日本では今後、一人暮らしの高齢者、子どもがいない夫婦、未婚の高齢者が増えると予測されています。つまり、「家を借りたい高齢者」そのものが増えていくのです。

一方で、大家さん側は孤独死、家賃滞納、残置物処理などに不安を抱えています。このままでは、借りたい人は増えるのに、貸したい人は増えないという状況になってしまいます。

そこで国が進めているのが「住宅セーフティネット制度」です。[1]

住宅セーフティネット制度とは？

簡単に言えば、住宅を借りにくい人でも安心して住める仕組みです。対象となるのは、高齢者、障害者、子育て世帯、低所得者、被災者など、住宅の確保が難しい人たちです。[1]

大家さんにもメリットがある

この制度は、高齢者だけを支援する制度ではありません。実は、大家さんへの支援も充実しています。例えば、空き家の改修補助、バリアフリー改修、入居支援、見守り体制の整備などです。[6]

つまり、貸す側も安心できる環境を整えることが目的です。

新しく始まった「居住サポート住宅」

最近特に注目されているのが居住サポート住宅という新しい仕組みです。これは、普通の賃貸住宅に見守り、安否確認、福祉サービスとの連携などを組み合わせた住宅です。数日連絡がなければ支援団体や家族へ連絡が行く仕組みなども想定されています。[1]

見守りサービスが広がっている

最近では、民間企業も様々なサービスを始めています。

• センサー：トイレを使ったか、冷蔵庫を開けたか、電気を使ったかを確認
• 電話サービス：毎日自動で電話があり、応答がなければ家族へ連絡
• AI見守り：生活リズムが急に変わると、異常を検知するサービスも増えている

家賃保証会社も重要な存在

昔は「保証人が必要」でしたが、現在は家賃保証会社が普及しています。もし家賃を滞納した場合でも、保証会社が立て替える仕組みです。これにより、大家さんの不安は以前より小さくなっています。

死後事務委任契約とは？

最近増えている制度の一つです。亡くなった後に、あらかじめ契約した人が部屋の解約、家財整理、行政手続きなどを代行します。身寄りのない高齢者でも、大家さんが困りにくくなる制度として注目されています。

居住支援法人とは？

国が指定する居住支援法人という団体も増えています。役割は、部屋探し、契約サポート、入居後の見守り、福祉サービス紹介などです。一人暮らしの高齢者を支える重要な存在となっています。[1]

空き家活用も進められている

国は、空き家をそのまま放置するのではなく、改修して高齢者向け住宅として活用する事業も支援しています。[6]

これは、空き家問題と住宅問題を同時に解決することを目指した取り組みです。

まだ課題も残っている

一方で、制度ができてもすぐに問題が解決するわけではありません。制度を知らない高齢者が多い、大家さんへの周知不足、地域による支援の差、見守りサービスの費用負担など、まだ改善すべき点は数多くあります。

制度があるだけでなく、「実際に利用しやすいか」が今後の課題と言えるでしょう。

第6章まとめ

日本では、高齢化の進展を見据え、「住宅セーフティネット制度」や「居住サポート住宅」、見守りサービス、家賃保証制度など、高齢者が安心して住める環境づくりが進められています。

しかし、制度だけではすべての課題は解決できません。今後は、国、自治体、大家さん、民間企業、地域住民が協力し、「安心して貸せる」「安心して住める」社会をつくることが重要になります。

第7章 海外ではどうしている？日本と世界の高齢者住宅政策を比較してみた

ここまで、日本の高齢者住宅問題について見てきました。では、日本以外の国ではどうなのでしょうか？

実は、高齢化は日本だけの問題ではありません。ヨーロッパやアメリカ、アジアの先進国でも、高齢者の住まいは大きな社会問題になっています。ただし、その対策は国によって大きく異なります。今回は、日本と比較しながら4か国の制度を見ていきましょう。

シンガポール ～国民の約8割が公営住宅に住む国～

シンガポールでは、国民の約8割が政府系機関（HDB）が整備した住宅に住んでいます。日本では「公営住宅＝低所得者向け」というイメージがありますが、シンガポールでは違います。中間所得層も多く利用しており、住宅政策そのものが国の重要政策です。

高齢者向けには、バリアフリー改修、エレベーター設置、見守りサービス、医療施設との連携などが進められています。つまり、**「高齢になっても住み続けられる住宅を最初から整備する」**という考え方です。

ドイツ ～賃貸住宅が当たり前の国～

ドイツでは、日本より賃貸住宅に住む人の割合が高いことで知られています。その背景には、借主保護が手厚い、長期間住み続けられる、家賃上昇が一定程度抑えられている、という制度があります。

高齢になっても住み替えを迫られるケースが比較的少なく、「賃貸＝不安定」というイメージは日本ほど強くありません。また、住宅のバリアフリー改修や介護サービスと連携した住まいづくりも進められています。

スウェーデン ～福祉と住宅を一体で考える国～

スウェーデンでは、「高齢者だから施設へ」という考え方よりも、できるだけ自宅で暮らし続けることを重視しています。そのため、訪問介護、食事の配達、医療サービス、見守りなどを組み合わせ、住み慣れた家で暮らせるよう支援しています。住宅政策と福祉政策が密接に結びついている点が特徴です。

アメリカ ～民間サービスが充実～

アメリカでは、公的支援だけでなく民間企業のサービスが非常に発達しています。シニア向け賃貸住宅、退職者向けコミュニティ、見守りサービス、医療付き住宅など、ライフスタイルに応じた住まいを選べます。

一方で、医療費や介護費が高額になることもあり、十分な資産がないと希望する住まいを選びにくいという課題もあります。

日本との違い

• シンガポール：住宅政策が中心。「住まいは国が支えるもの」
• ドイツ：賃貸でも安心して住み続けられる
• スウェーデン：住宅と福祉が一体
• アメリカ：民間サービスが充実
• 日本：持ち家中心の考え方が長く続いてきた

日本でも近年ようやく、セーフティネット住宅、居住サポート住宅、見守りサービスなどが本格化してきました。つまり、日本は現在、海外で進んでいる制度を少しずつ取り入れている段階とも言えます。

日本が学べること

海外の制度をそのまま導入すれば良いというわけではありません。人口構成や文化、住宅事情が違うためです。しかし、参考になる点は多くあります。

① 見守りを標準化する：現在は自治体や民間企業によってサービス内容が異なります。全国どこでも利用しやすい仕組みがあれば、大家さんも安心して貸しやすくなるでしょう。

② 住宅と介護を別々に考えない：高齢になると、住まいだけでなく、介護や医療も必要になります。海外のように一体的に支援することで、安心して暮らし続けられる環境が整いやすくなります。

③ 空き家をもっと活用する：日本には900万戸もの空き家があります。もちろん全てが住める住宅ではありませんが、リフォームや補助制度を活用することで、高齢者向け住宅として利用できる可能性があります。

④ テクノロジーを活用する：AIやIoT（モノのインターネット）を使った見守りは、今後ますます重要になります。冷蔵庫の開閉、電気使用量、人感センサーなどを利用し、異常があれば家族や支援者に通知する仕組みは、高齢者本人だけでなく、大家さんにとっても安心材料になります。

今後、日本はどう変わる？

日本では2040年頃に高齢者人口がピークを迎えると予測されています。その頃には、単身高齢者の増加、空き家問題、人手不足などがさらに進む可能性があります。

そのため、これからは「住宅政策」だけではなく、「福祉」「医療」「地域コミュニティ」を組み合わせた取り組みが重要になっていくでしょう。

第7章まとめ

海外では、高齢者が安心して暮らせるよう、住宅・医療・介護・見守りを一体化した制度が広く導入されています。一方、日本でも住宅セーフティネット制度や居住サポート住宅など、新しい取り組みが始まっていますが、まだ発展途上です。

これからの日本では、「家を貸す人」と「家を借りる人」の双方が安心できる仕組みづくりが、ますます重要になっていくでしょう。

第8章 40代・50代の今からできる「老後の住まい対策」7選

ここまでの記事では、高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由、孤独死の現状、空き家問題、国の支援制度、海外との違いについて解説してきました。

ここまで読んだ方の中には、

「自分も将来、部屋を借りられなくなるのでは…？」

と不安に感じた方もいるでしょう。しかし、安心してください。老後の住まいは、40代・50代から準備を始めることで、将来の選択肢を大きく広げることができます。

この章では、今からできる具体的な対策を7つ紹介します。

① 老後資金だけでなく「住居費」も計算する

老後資金というと、多くの人は生活費だけを考えがちです。しかし、住まいには次のような費用もかかります。

持ち家の場合：固定資産税、火災保険、地震保険、外壁塗装、屋根修理、水回りのリフォーム、給湯器交換

賃貸の場合：家賃、更新料、引っ越し費用、家賃保証会社の費用、見守りサービス利用料（必要な場合）

住居費を含めたライフプランを立てることが大切です。

② 家族と老後について話し合う

意外と多いのが、**「親も子も何も決めていなかった」**というケースです。どこに住むのか、持ち家をどうするのか、将来同居する可能性、介護が必要になったらどうするのか。こうしたことを元気なうちから話し合っておくことで、将来のトラブルを減らせます。

③ 保証人・緊急連絡先を考えておく

賃貸契約では、保証人や緊急連絡先が必要になることがあります。最近は保証会社を利用するケースも増えていますが、それでも緊急時に連絡できる人の存在は重要です。親族だけでなく、信頼できる知人や支援制度も含めて考えておきましょう。

④ 地域とのつながりを持つ

孤独死の背景には社会的孤立があります。仕事を退職すると、会社との付き合いがなくなり、人と話す機会が減る人も少なくありません。

そこで、自治会、趣味のサークル、ボランティア活動、地域イベントなどに参加し、地域とのつながりを持つことが大切です。「何かあったときに気づいてもらえる環境」は、安心につながります。

⑤ 健康寿命を延ばす

住まいの問題は、健康とも深く関係しています。元気なうちは階段がある家でも生活できますが、足腰が弱くなると、エレベーターのない住宅、段差の多い家、坂道の多い地域では生活が難しくなることがあります。

そのため、適度な運動、バランスの良い食事、定期健診などで健康寿命を延ばすことも、住まい対策の一つです。

⑥ 持ち家なら「終の住処」として考える

持ち家に住んでいる人は、「今住みやすいか」だけでなく、「80代になっても暮らせるか」という視点で考えてみましょう。段差を減らす、手すりを付ける、浴室を安全にする、トイレを使いやすくするなど、早めのリフォームは、将来の安心につながります。

⑦ 情報を集める習慣をつける

住宅制度は年々変わっています。住宅セーフティネット制度、居住サポート住宅、空き家活用制度、補助金など、新しい支援策が増えています。自治体によって利用できる制度も異なるため、定期的に情報を確認することが大切です。

「老後はまだ先」と思わないことが重要

40代・50代では、老後はまだ遠い話に感じるかもしれません。しかし、住宅は急に準備できるものではありません。持ち家を購入するにしても、リフォームするにしても、賃貸で住み替えるにしても、時間が必要です。早めに考えることで、選択肢は大きく広がります。

「住まい」は資産でもあり、生活の基盤でもある

住宅は、単なる「建物」ではありません。安心して眠れる場所、家族との思い出がある場所、地域とのつながりを持つ場所でもあります。だからこそ、老後資金と同じように、住まいについても計画的に考えることが重要なのです。

第8章まとめ

老後の住まい問題は、60代・70代になってから考えるのでは遅い場合があります。

40代・50代のうちから、住居費を含めた資金計画を立てる、家族と話し合う、地域とのつながりを持つ、健康を維持する、将来住みやすい家づくりを進める。こうした準備を少しずつ進めることで、将来の不安を減らすことができます。

老後は「お金」だけではなく、「住まい」「健康」「人とのつながり」の3つがそろって初めて安心した生活につながります。

第9章 2040年、日本の住宅事情はどう変わる？これから20年で起こる5つの変化

ここまで、高齢者が直面する住宅問題について解説してきました。老後資金だけでは安心できない、高齢者は賃貸住宅を借りにくい、孤独死や空き家問題が深刻化している、国も住宅セーフティネット制度を進めている——。

では、今後10～20年で日本の住宅事情はどう変わるのでしょうか。2040年頃、日本はこれまで経験したことのない超高齢社会を迎えると予測されています。住宅のあり方も、大きく変わる可能性があります。

① 一人暮らしの高齢者がさらに増える

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、単独世帯は今後も増加し、高齢者の一人暮らしも増えると見込まれています。背景には、未婚率の上昇、晩婚化、離婚の増加、配偶者との死別、子どもが遠方に住むケースの増加があります。

つまり、「高齢者＝家族と暮らす」という時代ではなくなってきています。

② 空き家はさらに増える可能性

総務省の調査では、2023年時点で空き家は約900万戸に達しました。人口減少が続けば、今後も空き家は増える可能性があります。しかし、問題は「住める空き家」が増えるとは限らないことです。老朽化や相続問題などにより、活用できない住宅も多く残ると考えられています。

③ AIとIoTが住まいを変える

今後最も期待されているのが、AIやIoTを活用した見守りです。

スマートセンサー：人の動きを確認、転倒を検知、一定時間動きがない場合は通知

家電との連携：冷蔵庫、エアコン、照明などの使用状況から、異常を検知する技術も進歩

AIによる健康管理：将来的には、AIが「普段より歩く量が減っています」「生活リズムが変わっています」などを家族へ知らせる仕組みも一般的になるかもしれません

④ 「貸さない」から「安心して貸せる」へ

現在は、高齢者だから断るケースもあります。しかし、今後は見守り、家賃保証、死後事務、保険などが普及することで、大家さんも安心して貸しやすくなることが期待されています。

「高齢者だから断る」のではなく、「安心して住める仕組みがあるから貸せる」という考え方へ変わっていく可能性があります。

⑤ 住まい選びの考え方が変わる

これまでは、「駅から近い」「広い」「新しい」といった条件が重視されてきました。しかし、これからは、病院までの距離、スーパーへのアクセス、バリアフリー、見守りサービス、地域とのつながり、災害リスクなども重要な判断基準になるでしょう。

「どこに住むか」だけでなく、「どう安心して暮らせるか」が問われる時代になっていきます。

人口減少で住宅価格はどうなる？

今後よく聞かれるのが、「家の値段は下がるの？」という疑問です。結論から言えば、地域によって差が広がる可能性が高いでしょう。

東京23区、大阪市中心部、名古屋市中心部などの都市部は、一定の需要が続く可能性があります。一方、人口減少が進む地方では、住宅価格が下がるケースも考えられます。つまり、「日本全体で下がる」のではなく、地域ごとの差が今まで以上に大きくなる可能性があります。

私たちが今から準備できること

2040年はまだ先のように感じますが、今40代の人は60代、今50代の人は70代になっています。決して遠い未来ではありません。だからこそ、今から老後資金を準備する、健康を維持する、家族と話し合う、地域とのつながりを持つ、住み替えも選択肢として考える。こうした準備が将来の安心につながります。

「住まい」は人生最後のインフラ

電気や水道が生活に欠かせないように、住まいも人生に欠かせない基盤です。お金があっても、住む場所がなければ安心した老後は送れません。逆に、住まいが安定していれば、健康や生活の質も保ちやすくなります。

だからこそ、これからの時代は**「老後資金」だけではなく、「老後の住まい」も同じくらい重要なテーマ**になるでしょう。

第9章まとめ

2040年に向けて、日本では高齢者の一人暮らしや空き家の増加が進むと予想されています。一方で、AIや見守りサービス、住宅セーフティネット制度など、新しい仕組みも整備されつつあります。

今後は、「家を持っているかどうか」だけでなく、「安心して暮らし続けられる環境があるか」が、住まい選びの重要なポイントになるでしょう。住まいは一度決めたら終わりではありません。ライフステージに合わせて見直しながら、自分に合った住まい方を考えることが、これからの時代には欠かせません。

第10章（最終回） 老後に本当に必要なのは「お金」だけではない――安心して暮らすための4つの備え

ここまで全10章にわたり、高齢者の住まい問題について解説してきました。

最初は、**「高齢者が賃貸住宅を借りられない」**というニュースから始まりました。しかし、記事を書き進めるうちに見えてきたのは、これは単なる「住宅問題」ではなく、日本社会全体が抱える課題だということです。

少子高齢化、人口減少、一人暮らし世帯の増加、空き家問題、そして地域とのつながりの希薄化――。これらが重なり合い、「住む場所はあるのに住めない」という矛盾を生み出しています。

老後に必要なのは「4つの資産」

老後というと、多くの人は「貯金」や「年金」を思い浮かべます。もちろん、お金はとても大切です。しかし、本シリーズを通して見えてきたのは、それだけでは安心した老後を送れないという現実でした。老後には、次の4つの「資産」が重要になります。

① お金（経済的な資産）

生活費だけではありません。老後には、医療費、介護費、住宅の修繕費、家賃、引っ越し費用など、さまざまな出費があります。そのため、年金だけに頼るのではなく、NISA、iDeCo、預貯金、配当収入など、自分に合った資産形成を考えることが重要です。

② 健康（身体という資産）

どんなにお金があっても、健康でなければ自由な生活は難しくなります。健康寿命を延ばすためには、ウォーキング、筋力トレーニング、バランスの良い食事、定期健診といった日々の積み重ねが大切です。また、健康でいることは、長く自宅で暮らし続けることにもつながります。

③ 人とのつながり（社会的な資産）

今回取り上げた「孤独死」の背景には、社会とのつながりが失われていることがあります。退職後も、家族、友人、地域、趣味の仲間との交流を持つことは、心の支えになるだけでなく、万が一の際に助け合える関係にもつながります。

④ 住まい（生活の資産）

住まいは、毎日の生活の土台です。これからは、「持ち家か賃貸か」だけではなく、安全に暮らせるか、バリアフリーか、病院やスーパーが近いか、見守りサービスが利用できるかなども重要になります。「安心して住み続けられること」が、老後の生活の質を大きく左右するでしょう。

今から始められる5つの行動

この記事を読んで、「将来が少し不安になった」という方もいるかもしれません。ですが、不安になるだけでは何も変わりません。今日からできることを、一つずつ始めてみましょう。

① 老後資金を見直す：毎月の収支を確認し、少しずつでも貯蓄や資産形成を進めましょう。

② 住まいを考える：今住んでいる家で10年後、20年後も安心して暮らせるかを考えてみましょう。

③ 健康づくりを習慣にする：毎日の運動や食事の見直しは、将来の医療費や介護費を抑えることにもつながります。

④ 家族と話し合う：「もしもの時」のことを、元気なうちに話しておくことが大切です。

⑤ 制度を知る：住宅セーフティネット制度や見守りサービスなど、公的支援を知っておくことで、将来の選択肢が広がります。

「持ち家か賃貸か」よりも大切なこと

この記事では何度も「持ち家」と「賃貸」を比較してきました。しかし、本当に大切なのは、「どちらが正しいか」ではありません。

家族構成、健康状態、収入、働き方、住みたい地域は人によって違います。だからこそ、自分に合った住まいを選び、必要に応じて見直していくことが大切です。

日本はこれからどう変わるのか

今後、日本では高齢化がさらに進みます。その一方で、AIを活用した見守りサービス、居住サポート住宅、空き家の活用、地域コミュニティの再生など、新しい取り組みも始まっています。

これらが広がれば、「高齢だから借りられない」ではなく、**「安心して暮らせる仕組みがあるから借りられる」**という社会に近づいていくでしょう。

この問題は「未来の自分」の話

この記事を読んでいる方の中には、「まだ40代だから関係ない」と思う方もいるかもしれません。しかし、20年後、30年後には、多くの人がこの問題と向き合うことになります。だからこそ、今から考えておくことが大切です。

老後の安心は、一日で手に入るものではありません。今日の小さな準備が、未来の大きな安心につながります。

まとめ

本シリーズでは、老後資金だけでは安心できないこと、高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由、孤独死や空き家問題の現状、国や海外の取り組み、40代・50代からできる備え、2040年の住宅事情について解説してきました。

最後に、最も伝えたいことがあります。

老後を支えるのは、お金だけではありません。

安心して暮らせる住まい。健康な身体。困ったときに助け合える人とのつながり。そして、将来を見据えて行動する力。

この4つがそろって初めて、「安心できる老後」が実現します。

人生100年時代と言われる今だからこそ、「まだ先の話」と考えず、できることから少しずつ準備を始めてみてはいかがでしょうか。

参考資料

[1]: 国土交通省「住宅：住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html [2]: 国土交通省「住宅：住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk7_000054.html [3]: 内閣府「『孤独死・孤立死』の実態把握に関するワーキンググループ」 https://www.cao.go.jp/kodoku_koritsu/torikumi/wg.html [4]: 内閣府「孤独・孤立対策」 https://www.cao.go.jp/kodoku_koritsu/ [5]: 政府広報オンライン「単身高齢者などの賃貸住宅への入居の不安を解消！改正『住宅セーフティネット法』がスタート」 https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html [6]: 国土交通省「報道発表資料：空き家等を改修してセーフティネット住宅とする事業者を支援します！」 https://www.mlit.go.jp/report/press/house07_hh_000296.html